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La loi Elan est-elle favorable à l’investissement immobilier locatif ?

La loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) peut-elle convaincre les investisseurs de l’immobilier locatif ? Cette loi votée en octobre 2018 est sur certains points très favorable aux bailleurs même si elle va dans le sens d’une meilleure protection des locataires. Voici les principales modifications qui concernent la location immobilière et en conséquence, l’investissement immobilier locatif.

Les 5 points positifs à l’investissement locatif :

  • L’introduction d’une clause de pénalité de retard de loyer: Ce droit de pénalité est en faveur des propriétaires. Il s’applique dès le premier jour de retard du paiement du loyer. Il est toutefois nécessaire d’introduire cette mention d’application de pénalités dans le bail de location en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur de copropriété. La clause de pénalité de retard est fixée à 10% du montant du loyer.
  • Une clause résolutoire en cas de loyers impayés : elle permet de faire constater automatiquement la résiliation judiciaire du bail en cas d’impayés, d’absence d’assurance habitation ou de troubles de voisinage.
    Cette clause est importante si vous souhaitez souscrire à une assurance loyers impayés. Elle va permettre de mettre en œuvre une procédure « rapide » d’expulsion dite « en prononcé de la résiliation du bail ». La durée de la procédure est de 2 mois au lieu des 4 à 6 mois de délai minimal dans une procédure classique.
  • Les expulsions de squatters facilitées : les occupants illégaux d’un logement ne bénéficient plus du délai de 2 mois pour trouver un autre logement et de la trêve hivernale.
  • La création du bail mobilité : ce bail concerne les locations meublées. Il est très souple avec une durée 1 à 10 mois non renouvelable. Ce bail s’adresse aux étudiants ; alternants, stagiaires et aux salariés en mission, mutation… Le bail mobilité bénéficie de la caution gratuite Visale, accordée par Action Logement, qui couvre les impayés dans la limite d’un loyer mensuel de 1 500 euros, en Ile-de-France, 1 300 euros en province et 800 euros pour un étudiant. Le dispositif de cautionnement est gratuit.
  • La dématérialisation des procédures de formation des contrats de bail : avec la Loi Elan, les baux de location peuvent être signés électroniquement et les différents documents de diagnostics sont transférables par email. La dématérialisation comprend également la rédaction automatique des mentions pour la caution solidaire. L’engagement demeure identique en matière de conditions à la rédaction manuelle.

Les 2 principaux points favorables aux locataires :

  • La réduction du préavis du locataire : il passe de trois à deux mois.
  • L’encadrement des loyers : il pourra être appliqué pour une durée expérimentale de cinq ans dans les zones en pénurie de logement, si les communes le décident.

Autre mesure de la loi Elan :

– La location en meublé de tourisme : les sanctions pour les locations saisonnières de résidences principales, qui dépassent les 120 jours de location annuel sont accrues.

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